Kentsel dönüşüm konusu açıldığında en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri "hiçbir şey ödemiyorsun, müteahhit her şeyi karşılıyor" düşüncesidir. Bu, son derece yanıltıcı bir basitleştirmedir.
Gerçekte sürecin hem devlet desteği, hem müteahhit yükümlülüğü, hem de malikin karşılayacağı kalemleri vardır. Şeffaf bir tabloyla bu kalemleri açıklıyoruz.
Devletin Sağladığı Muafiyetler ve Destekler
6306 Sayılı Kanun çerçevesinde tescil edilmiş riskli yapılar için devlet bazı önemli muafiyetler ve destekler sağlar.
1. Vergi Muafiyetleri
- Tapu harcı muafiyeti: Yıkım ve yeniden yapım işlemleri için belirli koşullarda tapu harcı alınmaz.
- Damga vergisi muafiyeti: Sözleşmelerde damga vergisi muafiyeti uygulanabilir.
- Belediye harçlarında indirim: Yapı ruhsatı, iskân vb. harçlarda indirim olabilir.
2. Kira Yardımı
Riskli yapı tescili sonrasında, geçici olarak başka bir konuta taşınmak zorunda kalan maliklere ve kiracılara devlet tarafından kira yardımı sağlanır. Yardımın miktarı her yıl güncellenir ve yöre bazlı değişir.
3. Faiz Destekli Krediler
Bazı bankaların kentsel dönüşüm kredileri, hazine tarafından faiz desteği ile sunulur. Bu krediler özellikle ek ödeme yapması gereken malikler için kullanılabilir.
Vergi muafiyetleri ve destek tutarları zaman zaman değişiklik gösterir. Sürece başlarken güncel mevzuat ve oranları mutlaka bir uzmanla teyit edin.
Müteahhitin Karşıladığı Kalemler
Standart bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aşağıdaki kalemler genellikle müteahhit tarafından karşılanır:
- Yıkım masrafları (komşu binalara koruma dahil)
- Hafriyat ve nakliye masrafları
- Mimari, statik, mekanik, elektrik proje ücretleri
- Yapı denetim firma ücretleri
- Belediye ruhsat ve iskân harçları (bir kısmı)
- İnşaat malzemeleri ve işçilik masraflarının tamamı
- İnşaat süresince site güvenliği ve şantiye giderleri
- Yapım sigortası primleri
- Maliklere ödenen kira yardımı (sözleşmede belirlenen miktar)
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis masrafları
Maliklere Düşen Masraflar
Sıkça gözden kaçırılan ama gerçekte malikin karşılayacağı kalemler vardır. Bunlar projeye ve sözleşmeye göre değişebilir.
1. Risk Tespit Raporu Ücreti
Lisanslı kuruluşun düzenleyeceği risk tespit raporu için ücret ödenir. Bu ücret, raporu talep eden malik tarafından karşılanır. Daha sonra diğer maliklerin de katılımıyla bu masraf paylaşılabilir.
2. Bağımsız Hukuki ve Teknik Danışmanlık
Sözleşme inceleme, müzakere, süreç yönetimi gibi danışmanlık hizmetleri malikler tarafından karşılanır. Bu, optional gibi görünse de, sözleşme öncesinde alınması ileride çok büyük tasarruf sağlar.
3. Bilirkişi ve Ekspertiz Ücretleri
Sözleşme öncesi yapı durumu tespiti, arsa payı düzeltme bilirkişi raporu, hasar tespit raporu gibi belgeler için ödenecek ücretler.
4. Geçici Taşınma Masrafları
Kira yardımı genelde sözleşmede belirlenen miktardan sonra ödenir. Ancak gerçek kira maliyeti bunun üzerinde olabilir. Aradaki fark, eşya nakil masrafları, depozito gibi kalemler malik tarafından karşılanır.
5. Olası Ek Ödeme
Eğer projenin paylaşımı sonucunda malik mevcut dairesinden daha küçük bir bağımsız bölüm alacaksa veya tam tersi durumda dengeleme ödemesi gündeme gelirse, bu fark malik tarafından ödenir.
Gizli Maliyetlere Dikkat
Sözleşmede açıkça belirtilmeyen ama sürecin sonunda karşılaşılabilen "gizli maliyetler" vardır.
- Daire özelleştirme: Standart teslim dışındaki istekler (üst sınıf parke, ankastre mutfak, akıllı ev sistemi vb.) ek ücretle karşılanır.
- Bina ortak alan ek donanımları: Sözleşmede yer almayan jeneratör, peyzaj, otopark donanımı talepleri ek maliyet doğurabilir.
- Site yönetim aidatları: Yeni binanın yıllık aidatları eski binadan çok daha yüksek olabilir.
- Sigortalar: Daire için DASK ve yangın sigortası malik sorumluluğundadır.
- Vergi yansımaları: Yeni bina için emlak vergisi mevcut binadan yüksek olacaktır.
Şeffaf Mali Tablo: Önerimiz
Sürece başlarken, malikler için şeffaf bir mali tablo hazırlanması son derece önemlidir. Bu tabloda:
- Devletin sağlayacağı muafiyetler ve destekler net olarak listelenmeli
- Müteahhit tarafından karşılanan tüm kalemler sözleşmeye yazılmalı
- Maliğin karşılayacağı tahmini masraflar bir aralık olarak verilmeli
- Olası gizli maliyetler önceden değerlendirilmeli
- Toplam mali yük (kira farkı, danışmanlık, vergi vb.) gerçekçi şekilde tahmin edilmeli
Sözleşme öncesi 'mali tablo'yu yazılı olarak çıkarın ve müteahhit ile karşılıklı imzalayın. Bu, sürecin sonunda "o sözüm değildi" tartışmalarının önüne geçer.
Sonuç: Bilgi = Güç
Kentsel dönüşüm bir mali süreçtir. Ücretsiz olduğunu düşünmek yerine, mali yapıyı en başta net olarak görmek ve bu yapıya uygun planlama yapmak; sürecin sürdürülebilir şekilde tamamlanması için zorunludur.
Maliklerin haklarını ve yükümlülüklerini netleştirmek; hem süreci hızlandırır hem de ileride yaşanabilecek finansal sürprizlerin önüne geçer.
Sürecin neresindesiniz?
Ücretsiz ön değerlendirme talep edin. Uzman ekibimiz 24 saat içinde sizinle iletişime geçsin.
Ücretsiz Görüşme Talep Et