Kentsel dönüşüm projelerinde bitişik nizamlı yapı stoku oldukça yaygındır. Yıkım sırasında titreşim, parça düşmesi, dengelenememe veya hatalı uygulama gibi sebeplerle komşu binalarda hasar oluşması ne yazık ki sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Bu yazıda yıkım öncesi alınması gereken tedbirleri, hasar oluşması halinde nasıl davranılması gerektiğini ve hukuki sorumluluk sınırlarını ele alıyoruz.
Yıkım Öncesi: Önleyici Tedbirler
En iyi savunma önleyici tedbirdir. Yıkım öncesinde aşağıdakilerin yapılması, hem hasarı önler hem de olası bir uyuşmazlıkta delil oluşturur.
1. Komşu Binaların Mevcut Durum Tespiti
Yıkım başlamadan önce bitişik tüm binaların durumunu fotoğraf ve video ile detaylı şekilde belgeleyin. Mümkünse bağımsız bir yapı denetim firmasına ekspertiz raporu hazırlatın. Bu rapor ileride 'hasar zaten vardı' türünden tartışmaların önüne geçer.
2. Yıkım Yöntemi Seçimi
Bitişik nizamlı yapıların olduğu bölgelerde kontrollü yıkım (mekanik, parça parça yıkım) yöntemi tercih edilmelidir. Yüksek titreşim üreten yöntemler (patlatma, ağır kırıcı kullanımı) bu durumlarda riskli olabilir.
3. Sigorta Poliçesi
Müteahhit, yıkım ve inşaat boyunca geçerli olmak üzere 'Yapım İşleri All Risk' sigortası ve '3. Şahıs Mali Sorumluluk' sigortası yaptırmalıdır. Sözleşmede bu sigortaların poliçe numaraları açıkça belirtilmeli ve poliçe örnekleri maliklere verilmelidir.
"Yıkım ve inşaat sürecinde komşu yapılarda oluşacak her türlü maddi hasarın tazmininden tek başına müteahhit sorumludur. Bu amaçla yapılacak sigorta poliçeleri sözleşme imzasından önce maliklere ibraz edilir."
Hasar Oluşursa: İlk Müdahale
Yıkım sırasında komşu binada bir hasar fark edilirse, ilk dakikalarda atılacak adımlar belirleyicidir.
- Yıkımı derhal durdurun: Hasar büyümesin ve can güvenliği riski oluşmasın.
- Belediye zabıta ekibini ve gerekirse itfaiyeyi bilgilendirin: Resmi tutanak tutulması önemlidir.
- Olay yerini değiştirmeden fotoğraf ve video çekin: Hasarın boyutu, konumu ve yıkımın hangi aşamasında oluştuğu net olarak görünmeli.
- Komşu maliklere bilgi verin: Hasarı kendileri keşfetmeden, müteahhit veya temsilci komisyon doğrudan iletişim kurmalı.
- Sigorta şirketine derhal bildirim yapın: Çoğu poliçe, hasar bildiriminin belirli bir süre içinde yapılmasını şart koşar.
Hasar Tespit Süreci
İlk müdahalenin ardından hasarın objektif şekilde belgelenmesi gerekir.
1. Resmi Hasar Tespit Raporu
Belediye veya AFAD tarafından, ya da bağımsız bir yapı denetim firması tarafından hasar tespit raporu düzenlenir. Bu rapor:
- Hasarın türünü (yapısal, kozmetik, taşıyıcı sistem)
- Hasarın boyutunu ve onarım maliyetini
- Binanın oturulabilir durumda olup olmadığını
- Tahmini onarım süresini
- Hasar gören maliklerin geçici barınma ihtiyacını içermelidir.
2. Bilirkişi İncelemesi
Hasarın yıkımdan kaynaklandığının kanıtlanması için bilirkişi incelemesi gerekir. Mahkeme yoluyla atanan inşaat mühendisi bilirkişi, hasarın sebebini ve müteahhitin sorumluluk derecesini raporlar.
Sorumluluk Çerçevesi
Yıkım kaynaklı hasarlarda hukuki sorumluluk genellikle çok katmanlıdır.
Müteahhitin Sorumluluğu
Türk Borçlar Kanunu m. 71 çerçevesinde, müteahhit gerçekleştirdiği faaliyet kapsamında üçüncü kişilere verdiği zarardan sorumludur. Bu sorumluluk kusursuz sorumluluk niteliğindedir; yani müteahhitin kusurlu olduğunun ispatı gerekmez, faaliyetin zarara yol açtığını ispatlamak yeterlidir.
Yapı Denetim Firmasının Sorumluluğu
Yıkım faaliyetinin yapı denetimi kapsamında olduğu durumlarda, yapı denetim firmasının da kusur derecesinde sorumluluğu doğabilir.
Maliklerin Sorumluluğu
Maliklerin doğrudan kişisel sorumluluğu kural olarak yoktur. Ancak müteahhit ile imzalanan sözleşmede aksine bir hüküm bulunmaması gerekir. Sözleşmede 'her türlü hasardan müteahhit sorumludur' ifadesinin yer alması son derece önemlidir.
Sigorta Tazminatı Talebi
Hasar tespit raporu ve diğer belgeler hazırlandıktan sonra sigorta şirketine başvurulur. Sigorta süreci genellikle şu adımları izler:
- Sigorta şirketinin eksperinin olay yerinde inceleme yapması
- Sigorta şirketinin ekspertiz raporunu düzenlemesi
- Tazminat miktarının hesaplanması
- Müteahhit ve hasar gören malik arasında protokol imzalanması
- Sigorta şirketinin tazminatı doğrudan hasar görene veya müteahhite ödemesi
Sigorta süreci genellikle 1-3 ay sürer. Bu sürede hasar gören malikin geçici konaklama veya kira ihtiyacı sigorta poliçesi kapsamına dahildir.
Hukuki Başvuru Yolları
Sigorta yoluyla çözüm sağlanamazsa, hukuki yola başvurmak gerekir.
- Müteahhite karşı tazminat davası: Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
- Sigorta şirketine karşı tazminat davası: Hasar bildirimini kabul etmeyen sigorta şirketine karşı.
- Belediyeye karşı tedbir kararı: Yıkımın güvenlik tedbirleri alınmadan başladığı durumlarda.
- Cezai sorumluluk: Ağır ihmal varsa, savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir.
Sonuç: Hazırlık ve Şeffaflık
Yıkım sırasında komşu binada hasar oluşması, çoğu zaman önlenebilir bir durumdur. Yıkım öncesi tespit, doğru yöntem seçimi ve sigorta poliçeleri ile risk minimize edilebilir.
Hasar oluşması halinde ise hızlı ve şeffaf hareket etmek; hem hukuki sürecin lehinize işlemesini hem de komşu maliklerle olan ilişkinin bozulmamasını sağlar.
Sürecin neresindesiniz?
Ücretsiz ön değerlendirme talep edin. Uzman ekibimiz 24 saat içinde sizinle iletişime geçsin.
Ücretsiz Görüşme Talep Et